Ingatlanpiaci várakozások 2024-re

Mindenkit érdekel, hogy nőnek vagy csökkennek a lakásárak 2024-ben. Míg 2015-től egészen a covid megjelenéséig elég kiszámítható tendenciát figyelhettünk meg és évről-évre folyamatosan nőttek az ingatlanárak az országban gyakorlatilag mindenhol, addig 2020 második félévétől egy hullámvasúton érezhetjük magunkat és nagyon nehéz előre látni, hogy mi is vár ránk a következő időszakban. A covid időszak nem hozta a várt összeomlást, sőt komoly áremelkedés volt a piacon, de 2022 második fele óta lényegében stagnál a piac.

Ezt talán a legjobban szemlélteti az MNB lakásárindex grafikonja, ami megmutatja nekünk, hogy milyen fontosabb események hatottak a lakáspiacra és hogyan alakultak az árak. 

Forrás: MNB, KSH, Bankmonitor.hu

Az ingatlanpiac nem egységes, az országon belül nem mozognak egységesen az árak, más tényezők hatnak pl Budapest belvárosának ingatlanpiacára és mások a falusi ingatlanokra, de igyekeztünk a cikkünkben összeszedni olyan tényezőket, amelyek országos szinten befolyásolják az árakat.

Mit is várhatunk az ingatlanpiacon 2024-ben?

Ehhez lépjünk vissza egy kicsit és nézzük meg milyen 2023-as évet zárt az ingatlanpiac. Az első adat, ami a legjobban leírja a tavalyi évet az adásvételek száma, ugyanis 50%-kal kevesebb lakás cserélt gazdát, mint egy átlagos évben. Az éves tranzakciószám éppen elérte a 90 ezres számot, míg egy egészségesen működő piacon ez évi 140-150 ezer.

Az eladó lakások száma azonban ezzel ellentétesen, duplájára nőtt. Így túlkínálat generálódott a piacon. A következmény azonban nem egy drasztikus árcsökkenés lett, ugyanis nominális értelemben csupán pár százalékot estek az árak. Sokan vártak drasztikus árcsökkenést, de ez nem következett be, mivel ehhez elsősorban “motivált” eladók kellenek, akik valamilyen okból (pl. hitel fizetési nehézségek, munkanélküliség) kényszerű helyzetben vannak és és elkezdik alacsonyabb áron kínálni a lakásukat eladásra. Ilyen egyelőre nem következett be, tehát a kényszer eladások száma elenyésző, így inkább nem értékesítették az eladók az ingatlanjukat, de nem voltak hajlandóak alacsonyabb áron azt megtenni.

Ingatlanárak az infláció tükrében

Az infláció azonban nem épült be a lakásárakba, így reálértéken mégiscsak komoly árcsökkenésről beszélhettünk 2023-ban. Az alábbi ábra azt mutatja, hogy míg nominális értéken lényegében stagnálnak a lakásárak, az inflációval korrigált reálérték azonban jelentős csökkenést mutat.

Az MBH számításai szerint a 2022 második és 2023 első negyedéve között eltelt 9 hónapban közel 15 százalékkal csökkent a lakások reálértéke, vagyis egy nagyon jelentős rejtett áresés zajlott a piacon.

Ez igaz a bérekre is.  Az inflációt figyelembe véve, ami hazánkban a tavalyi évben rekord mértékű 20% feletti volt (2023. januárban 25%), a bérek ugyan nőttek, de a reáljövedelmek csökkentek, ugyanis ugyanannyi pénznek jóval kevesebb lett a vásárlóereje ilyen inflációs környezetben. Ezt a problémát talán már magunk mögött tudhatjuk, februárban a hivatalos infláció mértéke 3,7 %, ami a tavalyi 20% feletti szintet nézve, egyértelműen normalizálódott.

Forrás: Bankmonitor.hu

Az ingatlanpiaci fellendülés másik fontos tényezője, a bérek alakulása, ugyanis, ha ezek tovább emelkednek 2024-ben is, és emelett az infláció alacsony szinten tud maradni, az a vásárlók oldaláról azt jelenti, hogy több pénz marad a zsebükben, a jövőbe vetett hitük pozitívabb lesz, a lakásvásárláshoz vagy legalábbis az önerőhöz szüksége összeg is előbb gyűlik össze és bátrabban vágnak bele a lakásvásárlásba. 

Hitelezés, mint az ingatlanpiac mozgatórugója

Ugyanis amikor az ingatlanpiaci várakozásokról beszélünk egy tényezővel kiemelten fontos foglalkozni, ez pedig a hitelkamatok alakulása. Az elmúlt év gyenge piacának az egyik legnagyobb problémája a magas kamatszint volt. 2023-ban még 10% körüli THM-mel lehetett ingatlanvásárlásra hitelt felvenni, ma már ez 6% körül tart. Ez pedig már az a kamatszint, ami mellett bele mernek vágni a vásárlók a hitellel történő lakásvásárlásba

. 

Összességében azt gondolom, hogy nem jön el a lakáspiaci kánaán 2024-ben, de a tavalyi évnél biztosan magasabb tranzakciószámokkal és a hitelpiac feléledésével számolhatunk az idei évben. Ezt mutatják az első negyedév számai is, de ez inkább élénkülést jelent, mint drasztikus áremelkedést. Ha vásárlói oldalról szemléled most a piacot, akkor is fontos tudnod ezeket az információkat, ha pedig eladnál szintén lényeges. 

Azt is kell látni vevőként,

hogy komoly kereslet van jelen a piacon, vannak fizetőképes vásárlók és egy dolog továbbra sem változott. A vevők 70%-a ma is jó vagy nagyon jó állapotú lakást keres. Ebből viszont továbbra is kevés van! Egy jól funkcionáló, műszakilag és esztétikailag is rendben lévő otthon egyre inkább keresett. Ehhez hozzájárul az is, hogy a világunk a kész és azonnal elérhető “termékek” megszerzésére vágyik, legyen szó a vacsoránkról vagy a következő otthonunkról. 

Ahhoz, hogy sikeresen zárjuk ezen a piacon az ingatlanunk adásvételét, nem elég csak hátradőlni és várni a vevőt, hogy majd betoppan, ahhoz tenni kell!

Ha kíváncsi vagy hol rejtőznek milliók az ingatlanodban jelentkezz be hozzánk konzultációra.