Lakás eladás menete- 6 lépés a sikerhez
Ingatlan eladás: 6 lépés, hogy a legjobb áron adhasd el a lakásod
Az ingatlaneladás nagy stresszel járhat, főként, ha sürget az idő. Cikkünkben lépésről lépésre végigvesszük a folyamatot, praktikus tippeket adunk, hogy mihamarabb és minél magasabb áron találjon gazdára az ingatlan és bemutatjuk a leggyakoribb hibákat is, hogy te már semmiképp se kövesd el őket.
A lakás eladás menete
Egy ingatlan eladása komoly döntés és életünk legnagyobb értékű ügyletei közé tartozik, így közel sem mindegy, hogy mit és mennyit hozunk ki a lehetőségből.
Első ránézésre körülményes és óriási feladatnak tűnhet, azonban ha rendszerezzük a ránk váró teendőket és lépésről lépésre oldjuk meg az előttünk álló feladatokat, sikeresen vehetjük az akadályokat.
Tehát mielőtt pánikolni kezdenénk, inkább nézzük meg együtt a lakás eladás folyamatát alább.
Az ingatlan eladás első és egyik legfontosabb lépése, a döntés és a tervezés. Ezt a pontot sajnos sok eladó nem kezeli kellő komolysággal, pedig kiemelten fontos, hogy időt szánjunk rá. Itt hozzuk ugyanis meg azokat a fontos döntéseket, amelyek az eladás menetét nagyban befolyásolják.
A következő lépés az előkészületek kutatómunkája és csak ezt követően érdemes belevágni az ingatlan felkészítésébe. Majd a jöhet az okosan felépített marketing és utolsó teendőként maga az értékesítés.
Kövesd bátran a cikk útmutatásait a sikeres eladáshoz, hogy egyben lásd a folyamatot és tudd, hogy melyik mérföldkőnél mi az, amire fontos odafigyelni. A cikket akár ellenőrző listaként is tudod használni.
I. Mivel érdemes kezdeni az ingatlan eladását?
Mielőtt belevágunk az eladásba, minden esetben egyeztessünk a családtagokkal és az ingatlan minden résztulajdonosával, azokkal is, akik haszonélvezeti joggal rendelkeznek. Így megkímélhetjük magunkat attól, hogy az eladás során lépjenek be a felek a folyamatba és esetleg hátráltassák a sikeres értékesítést.
Fontos továbbá, hogy alaposan végiggondoljuk az alábbi kérdéseket:
- Valóban szükség van az ingatlan eladására? Ez jelenti az adott helyzetben számunkra a legjobb megoldást? Egy felújítás nem tudná megoldani a problémát?
- Megfelelő jelenleg az ingatlanpiaci helyzet a sikeres eladáshoz?
- Hova fogunk költözni az eladás esetén?
- Az eladási és a tervezetten vásárlásra fordított összeg összhangban van egymással?
Határozzuk meg mennyi időn belül kell eladni a lakást!
Érdemes specifikusan meghatározni, hogy mennyi időn belül szeretnénk, hogy új tulajdonosra leljen az ingatlan.
Ha nem sürget az idő, találjunk egy reálisnak tűnő időpontot, ugyanis árt az eladásnak, ha hosszú ideig van az otthonunk a lakáspiacon.
Megbízunk egy szakembert vagy mi foglalkozunk az eladással?
Ha felkészültél az eladásra és kellő időt és energiát tudsz fordítani a folyamatra, akkor egyedül is gond nélkül meg tudod oldani.
Azonban ha bizonytalan vagy, esetleg időhiánnyal küzdesz érdemes konzultálni egy szakemberrel vagy rábízni az egész eladás folyamatát.
Mikor és hogyan költözünk ki az ingatlanból?
Hazánkban az az alapvetés, hogy akkor kapja meg a vevő az ingatlant, ha azt teljesen kifizették. A kiköltözési időt azonban nem a vételár kifizetésétől, hanem az adásvételi szerződés aláírásától számoljuk, mégis a kifizetéshez kötődik.
Átlagosan 60-90 nappal lehet számolni a kiköltözés kapcsán, ugyanis ha a vásárlás hitelből történik, abban az esetben a folyósítás során ennyi idővel kalkulálhatunk. De készpénzes eladás esetén például, akár 30 napra is csökkenhet ez az idő.
Ezt az időintervallumot a felek közösen állapítják meg, de minden esetben a kifizetéshez kell igazítani.
II Az előkészületek
Az eladó ebben a szakaszban végzi el szükséges kutatómunkát és papírmunkát a sikeres eladási folyamat érdekében. Az előkészületek menete gond nélkül összemosható például az ingatlan eladásra való felkészítésével, azaz a home staging lépéseivel, ha energiáink engedik.
Gyűjtsünk információt
A megfelelő eladási ár meghatározása érdekében, az előkészületek fontos lépése, hogy megvizsgáljuk az ingatlanpiachelyzetét, főként abban a régióan, ahol az ingatlan található.
Érdemes még hasznos információkat gyűjtenünk továbbá a várható gazdasági intézkedésekről, amelyek hatással lehetnek az eladásra. Ilyenek lehetnek a különböző jogszabályok, adó bevezetése vagy az ÁFA-val kapcsolatos változások.
A lakás közvetlen környezetére is fordítsunk figyelmet, például egy közelben épülő iskola erős pozitívum lehet, ha a célcsoportunkat a családok jelentik.
Az ezt követő lépésünk pedig legyen az ingatlan külső-belső információinak összegyűjtése és rendszerezése:
- Mikor épült a lakás és milyen anyagból?
- Fel lett-e újítva és pontosan mi?
- A fűtés és annak műszaki részletei.
- A garancia kérdésköre.
Készüljünk fel alaposan a fentiekből, hogy a leendő vevőnek már biztos és gyors válaszokkal tudjunk szolgálni.
Az eladási ár pontos meghatározása
Az ingatlan eladás esetén az egyik legnehezebb lépés az ár meghatározása. Természetes, hogy nem szeretné senki sem alacsonyabb áron eladni az ingatlant, mint amennyiért elkelne az a piacon. Így inkább a túlárazás jellemző az ingatlanpiacon.
A legfontosabb azonban, hogy elkerüljük a túl- vagy az alulárazást.
Ha túlárazzuk a lakást, biztosak lehetünk benne, hogy nehezebben tudunk majd túladni rajta, sőt szélsőséges esetben, ha kitartunk a lehetetlen ár mellett, egyáltalán nem fogjuk tudni eladni.
De hogyan árazzuk be megfelelően az ingatlant?
Sokat segíthet az alapos kutatómunka és egy értékbecslő szakember segítségének igénybevétele, hogy megszülessen a legjobb eladási ár.
Az ingatlan eladás egyik fő dokumentuma: a tulajdoni lap
A tulajdoni lap a lakásunk személyi igazolványa és ez az eladás egyik kulcs dokumentuma. A Földhivatal online felületéről tudjuk letölteni és ezt már az előkészületi szakaszban érdemes megtenni, hogy ne érjen bennünket meglepetés.
Legyen mindig friss!
Az energetikai tanúsítvány
Az energetikai tanúsítvány egy olyan dokumentum, ami megmutatja az ingatlan energetikai hatékonyságát. Kevés kivétellel kötelező elkészíteni és a számát be kell vezetni az adásvételi szerződésbe, egy példányt pedig át kell adni a vevő részére.
Szerencsére sok szolgáltató közül választhatunk, a kiállításának ára 10 000 és 30 000 forint között lehet, a lakás méretétől és elhelyezkedésétől függően.
Legyen a vevő a központban: Állítsuk össze a dokumentációt!
Ha szeretnénk az eladási folyamatot gördülékennyé tenni, állítsunk össze egy a lakást érintő részletes dokumentációt. A felkészült érdeklődők ugyanis rettentő sok kérdést fognak feltenni, valamint kérhetik, hogy láthassák ezeket az iratokat a végső döntés meghozása előtt.
Az alábbi iratokra lesz szükséged:
- Építési dokumentumok
- Energetikai tanúsítvány
- Felújítással kapcsolatos dokumentumok
- Számlák és hozzájuk kapcsolódó garanciák
- Alapító okirat (társasháznál kell, hogy legyen)
- Szervezeti és Működési Szabályzat (amennyiben van ilyen a társasháznak)
- Határozatok vagy Határozatok könyve (társasház esetében)
- Házirend (amennyiben van ilyen a társasháznak)
Rendezd össze a fentieket egy dossziéba, hogy kényelmesen kéz alatt legyenek.
III. Mit tehetünk, hogy a lehető legmagasabb áron adjuk el az ingatlant?
Ha szeretnénk az ingatlant kedvező áron értékesíteni, fontos, hogy megfelelő módon felkészítsük az eladásra! Ebben segíthetnek az értéknövelő beruházások.
Mi az a home staging és hogyan kezdj neki?
A home staging szó azt a folyamatot jelenti, amikor felkészítjük az ingatlan egészét az eladásra vagy a bérlésre. Az értékesítés menetének egyik kulcs momentuma, ami komoly előnyhöz jutatthat bennünket az ingatlanpiacon. Ugyanis egy home stagingelt, azaz felkészített lakást rövidebb idő alatt, magasabb áron lehet eladni, szemben a konkurensekkel.
Reméljük, hogy te sem hagyod ki ezt a fontos lépést! Töltsd le bátran a home staging segédletünket, melyben több éves szakmai tapasztalatunkat sűrítettük össze és kezdd el mihamarabb a lakásod felkészítését.
Már néhány apróbb lépéssel is sokat tehetsz azért, hogy kelendőbb legyen az ingatlan:
- Selejtezzünk, hogy minél szellőssebbnek hassanak a terek.
- Rakjunk rendet és alaposan takarítsunk ki!
- Személytelenítsük a lakást, azaz pakoljuk el a családi fotókat, hűtőmágneseket, relikviákat…stb.
A klasszikus home stagingre fordított költség, jó állapotban lévő ingatlan esetén, az ingatlan értékének 1-5%-a. Ha idő szűkében vagy és szeretnéd profin, hibák nélkül felkészíteni a lakásodat az eladásra, vedd igénybe a home staging szolgáltatásunkat.
IV. Az ingatlan eladás következő lépése: az ingatlan marketing
Határozzuk meg pontosan a célcsoportunkat!
Azonosítsuk be, hogy kik azok, akiknek pont az általunk kínált ingatlan lehet az új álomotthona. Képzeljük magunkat a vevők helyébe, találjuk ki, azonosítsuk az igényeiket. Fontos, hogy őket mindenképpen szólítsuk meg a hirdetésben!
Célcsoportunk lehet például: családok kisebb vagy nagyobb gyerekekkel, egyetemisták, fiatal párok, egyedülállók, nyugdíjasok vagy befektetők.
Hogyan készítsünk profi ingatlanhirdetést?
Az ingatlan eladás kulcsmomentuma a profi hirdetés elkészítése. Ehhez pedig a legfontosabb a figyelemfelkeltés. Nem az a célunk, hogy minél több érdeklődő nézze meg a lakás minden egyes zugát.
A mi célunk, hogy a lehető legrészletesebb és pontosabb képet adjuk az ingatlanról és csak azok nézzék meg, akik tényleg erre vágynak.
Óvakodjunk a leggyakoribb hibáktól:
- összecsapott hirdetés
- homályos és értelmezhetetlen képek
- rendetlenség
A hirdetés szövegezése
Egy jó hirdetés szövege figyelemfelkeltő és a korábban meghatározott célcsoportunkhoz szól. Törekedjünk a strukturált tartalomra, legyen könnyedén olvasható a szöveg, emelett tartalmazzon minden olyan információt, ami segíti az érdeklődőket a könnyebb döntésben. Végül és nem utolsó sorban pedig bátran fejezzük ki az érzelmeinket az ingatlannal kapcsolatban, keltsük fel a vágyat, mert a választás során ez kulcsfontosságú lehet.
Fotók készítése
Kiemelten fontos része az ingatlan eladás sikerének, hogy tudatosan, jó minőségű fotókat készítsünk a lakásról a hirdetési szöveg mellé.
Nem szükséges, hogy profi fotós légy. Ha figyelsz az alábbiakra nem kell aggódnod:
- A képek mutassák az ingatlan és a helyiségek egészét és ne részletfotók legyenek csak a bútorokról, sarkokról…stb. Próbáld meg mindig az adott tér legtávolabbi pontjáról elkészíteni a fotókat. Készíts fotókat az ingatlan külsejéről is.
- Jó fényviszonyok között készítsd el a képeket.
- Használj nagy felbontást.
- A képeken ne szerepeljenek emberek, kisállatok.
- Legyen kikapcsolva a TV, a monitor és minden más képernyő is,
+ 1 tipp: az alaprajz
A hirdetés elengedhetetlen része az informális alaprajz, ami egy egyszerű, méretarányos rajz. Mindenképpen szerepeljenek rajta a lakás helyiségeinek nevei és méretei, jelöljük az ablakok és az ajtók helyét is.
V. Készen állunk az ingatlan meghirdetésére!
El is érkeztünk az egyik legizgalmasabb pillanathoz: készen áll a lakásunk a meghirdetésre. Ezen a ponton választhatunk online és offline módszerek közül. Bárhogyan is döntünk, a legfontosabb, hogy napi szinten foglalkozzunk a hirdetésekkel.
Ma már túlnyomórészt az online hirdetéseké a főszerep, számtalan ingatlan portál közül választhatjuk ki a számunkra legszimpatikusabbat, de ezek mellett érdemes lehet a közösségi médiás csoportokban vagy apróhirdetési ingatlan felületeken is jelen lenni.
A barátok, ismerősök is segíthetik az eladás menetét, ne felejtsük el megkérni őket, hogy vigyék hírét az eladó lakásnak!
VI. Az utolsó lépés, az értékesítés
A telefonos megkeresések kezelése
Ha az eddigi összes ponton végighaladtunk, feltehetőleg hamarosan elkezd csörögni a telefonunk, az ingatlan eladása már csak egy karnyújtásnyira van.
Tippek az érdeklődők kezeléséhez:
- Telefonon ne menjünk bele az alkudozásba!
- Engedjük, hogy az érdeklődő kérdezzen, csak a kérdésekre válaszoljunk és várjuk meg amíg ő kér tőlünk időpontot a megtekintésre.
- Mindig nyugodt körülmények között beszéljünk, jegyezzük fel az érdeklődők adatait (név, telefonszám, mikor érkezne a megtekintésre).
Felkészülés az érdeklődők fogadására
Mit tegyünk és hogyan viselkedjünk, mit csináljunk, amikor megmutatjuk az ingatlant?
- Rakjunk rendet, takarítsunk és szellőztessünk ki! Húzzuk el a függönyöket, legyen minél több fény!
- Csak az legyen a lakásban, akinek feltétlenül ott kell lennie a lakás megmutatásakor.
- Készüljünk valamilyen finom illattal: friss virág, sütemény, kávé. Ez otthonosabbá teszi a teret.
- Legyen a vevőjelölt a középpontban: hagyjuk beszélni, kérdezni, nézelődni. Ha negatív megjegyzései lennének, kedvesen viseljük el.
Az ajánlattól a megállapodásig
Ezen a taktikus ponton, az egyik jó tanácsunk, hogy kérj biztosítékot a vevőtől, kérd írásban az ajánlatot! Ugyan ez még jogi értelemben nem kötelezi semmire őt, de valamilyen szándékot mégis mutat.
De hogyan tárgyaljunk, hogy sikeresen eljussunk a megállapodásig?
- Készülj fel arra, hogy több lépcsős lesz az ingatlan eladás alkufolyamata. Törekedj a részletkérdések mielőbbi megoldására.
- Mindig őrizd meg a türelmedet és soha nem áruld el meddig vagy hajlandó elmenni az alkuban.
- Azokra a feltételekre koncentrálj, amelyek neked fontosak, a többi részletben igyekezz rugalmas lenni.
Az adásvételi szerződés és a birtokbaadás
Az ingatlan eladás kritikus pillanata az adásvételi szerződés, melynek elkészítése az ügyvéd feladata. Ügyvédi ellenjegyzés nélkül ugyanis nem is adható be a Földhivatalhoz.
Az adásvételi szerződést mindig nézessük át saját ügyvéddel is és tartalmazza az ingatlan adatait, az esetleges ingatlanhoz kapcsolt terheket és az eladóhoz kapcsolódó jogok rendezésének módját.
Az ügyvédet a vevő fizeti, de közös teherviselésben is megállapodhat a régi és az új tulajdonos.
Az adásvételt követően, a birtokbaadás pillanatában kerül az ingatlan fizikailag is a vevő tulajdonába és akkor kerülnek a kulcsok is átadásra. A jegyzőkönyvben az átadást és az óraállásokat rögzítsük és két tanúval hitelesítsük, mivel jellemzően a közüzemi szolgáltatók csak ezt fogadják el.
Illeték és Adózás
Míg a vevőt vagyonszerzési illeték terheli, addig a korábbi tulajdonos az ingatlan eladás után, személyi jövedelemadó megfizetésére kötelezett, amelynek mértéke 15%. A részleteknek a Nemzeti Adó- és Vámhivatal oldalán nézhetsz utána.
Mikor nem kell szja-t fizetni az eladás után?
Ha a vásárlás utáni ötödik évben vagy azt követően adják el az ingatlant nem szükséges személyi jövedelemadót fizetni. Továbbá, ha az eladási ár alacsonyabb, mint a vételár, vagyis olcsóbban került értékesítésre az ingatlan, mint amennyiért hozzájutottak, szintén nem kell szja-t fizetni.
Bejelentés az illetékes önkormányzatnál
Az eladónak és a vevőnek is a helyi önkormányzat adóhatósága felé bejelentést kell tennie az adatok változásáról. Ennek határideje: az adásvételt követő év január 15-e.
Készen állsz az eladásra?
A lakás eladás, ha nem is tűnik nagy ördöngösségnek, sok buktatóval és kihívással járhat, ha nem vagy jártas benne. Egyedül csak akkor érdemes belevágni, ha valóban kellő időt és energiát tudsz szánni a felkészülésre és az eladással járó folyamatra. Ha további segítségre lenne szükséged vagy igénybe vennéd home staging szolgáltatásunkat, ne habozz, keress minket bizalommal! Adjuk el közösen milliókkal többért az ingatlanodat!