Legfontosabb események

Az új év kezdetén érdemes áttekinteni a 2025‑ös hazai ingatlanpiac eseményeit és a 2026‑os kilátásokat. Az idei év rendkívül hullámzó volt, a piac gyorsan reagált a változó gazdasági és szabályozási környezetre. A Magyar Nemzeti Bank novemberi lakáspiaci jelentése szerint a lakásárak országos szinten kiugróan emelkedtek, a második negyedévben az éves áremelkedés közel 18%, Budapesten még ennél is nagyobb ütemben (MNB). A harmadik negyedévben az országos növekedés már a 24%-ot, Budapesten pedig közel 30%-ot érhetett el (Portfolio), ez azonban messze nem volt egységes a különböző típusú ingatlanok között.

Kereslet hullámzása

A 2025-ös év kiemelten hullámzó volt a kereslet szempontjából is. Az év első hónapjaiban a keresletet a felhalmozott megtakarítások, a bérek emelkedése és a kedvező hitelezési feltételek élénkítették (MNB). Ezt követően a második negyedévben a tranzakciószámok jelentősen csökkentek, különösen a használt lakások piacán, részben az árak gyors növekedése miatt (KSH). Az Otthon Start Program nyár végére és őszre újra felpörgette a keresletet, magas tranzakciós számokat generálva, az év végére azonban ismét visszaesés következett.

Tranzakciószámok és vásárlói típusok

2025 első negyedévében az új lakások iránti kereslet élénkült, míg a használt lakások forgalma visszaesett. Területi bontásban Budapesten és a nagyobb vidéki városokban volt a legintenzívebb a kereslet, ami a lakáspiaci árnövekedés motorja lett.

A 2025-ös tranzakciószámok mögé nézve jól kirajzolódik, hogy a különböző vásárlói csoportok eltérő időpontokban és eltérő intenzitással jelentek meg az ingatlanpiacon. A tranzakciókat döntően továbbra is a saját célra vásárlók határozták meg, különösen az év elején, amikor a korábban elhalasztott döntések, a stabilizálódó kamatkörnyezet és a reálbérek emelkedése élénkítette a keresletet (MNB, DH Barométer, ingatlan.com). Ebben az időszakban a befektetők főként Budapesten belül, néhány belső kerületben és egyes egyetemi városokban jelentek meg, jellemzően kisebb, azonnal kiadható lakásoknál, de országos szinten arányuk nem nőtt érdemben.

Az év közepére a gyors lakásár-emelkedés, az ár-jövedelem olló további nyílása és a romló bérleti hozamok miatt a befektetői aktivitás tovább csökkent. A tranzakciók jelentős részét ekkor már élethelyzet-váltáshoz kötődő, kompromisszumos vásárlások adták, miközben sok befektető kivárásra vagy eladói pozícióra váltott (KSH, MNB). Az ősszel induló Otthon Start Program ugyan újra mozgásba hozta a piacot, de ez elsősorban első lakást vásárlókat és támogatásra jogosult háztartásokat aktivizált, nem a befektetői keresletet erősítette (MNB, Bankmonitor).

Az év végére a szezonális lassulás, a magas árak és a bérleti piac mérséklődése miatt mind a saját célú, mind a befektetői vásárlások visszaestek. Összességében 2025-ben a befektetők jelenléte marginális maradt, lokációhoz és terméktípushoz kötődött, miközben a piac egészét továbbra is a lakhatási célú döntések mozgatták – ezt a Magyar Nemzeti Bank 2025. novemberi lakáspiaci jelentése is egyértelműen megerősíti.

Lakásár és bérek alakulása

Az év eleji kamatcsökkentés okozta kezdeti lelkesedést követően a kereslet megtorpant, majd az Otthon Start Program (OSP) vált a piac motorjává. Az OSP hatása a grafikonon a nominális árak (piros vonal) további emelkedésében érhető tetten: a támogatás nemcsak a felújításokat pörgette fel, hanem az energetikailag korszerűsítendő, olcsóbb ingatlanok árát is felfelé nyomta, ami megakadályozta a piaci árak korrekcióját.

A kritikus pont a reál árindex 2025-ös visszapattanása. Míg 2023-ban az infláció miatt reálértéken csökkentek a lakásárak, 2025-ben az áremelkedés üteme ismét lehagyta a pénzromlást. Ez azt jelenti, hogy az ár-jövedelem olló tovább nyílt: a lakások gyorsabban drágultak, mint ahogy a nettó bérek vásárlóereje nőtt. Az MNB novemberi jelentése szerint ez a folyamat fenntartja a 10-15%-os túlértékeltséget, mivel a piaci árakat már nem a jövedelmek, hanem a célzott kormányzati támogatások (mint az OSP vagy a közszolgálati otthon támogatás) tartják magasan a 2026-os év előtt.

Bérleti piac alakulása

A bérleti díjak alakulása 2025-ben egyértelműen elszakadt a korábbi évek trendjeitől. Míg az ingatlanvásárlási piac kereslete hullámzott, a bérleti szektor az ingatlan.com és a KSH lakbérindexe alapján folyamatos nyomás alatt állt. Az aggregált országos index 2025 júliusára átlépte a 230%-os szintet a 2015-ös bázishoz képest. Ez azt jelenti, hogy tíz év alatt több mint két és félszeresére nőttek a lakbérek.

Bár a budapesti index is meredeken emelkedett, 210% feletti értéket elérve, az országos átlag 2024-től kezdve látványosan lehagyta a fővárost. Ez igazolja, hogy a bérleti díjak emelkedése már nem csak budapesti jelenség; a vármegyeszékhelyek és az egyetemi városok bérleti piaca is rendkívüli módon felpörgött.

Az év során a lakbérek növekedési üteme (15% feletti éves drágulás) próbálta tartani a lépést az ingatlanárakkal, de a befektetők számára a megtérülés mégis romlott. Ahogy az MNB novemberi jelentése is utal rá, az ingatlanárak olyan magas bázisra kerültek, hogy a bérleti hozamok sok esetben már nem tudták ellensúlyozni a vételár emelkedését.

Kezdhetjük?

Ha szeretnéd minél előbb biztos kezekben tudni a ingatlanodat, jelentkezz konzultációra! A konzultáció díja 149.000 Ft +Áfa és a jelentkezés egy kérdőív kitöltésével kezdődik. A kitöltés 2–3 perc, és nem kötelez fizetésre. A válaszaid alapján azonnal mutatjuk a következő lépést.

FONTOS:

Csak akkor jelentkezz, ha van egy legalább 100 millió Ft értékű,

Budapesti ( I.,II.,III. V.,VI.,VII., VIII.,IX.,XI.,XII.,XIII.,XIV.) vagy 25 km-es agglomerációban lévő ingatlanod,

amit az elkövetkezendő 3-6 hónapban szeretnél eladni vagy kiadni!

A kitöltés nem jár fizetési kötelezettséggel de szükséges időpont foglaláshoz!